главная отправить письмо карта сайта
О палате
Нотариат
Нотариусы
Вакансии
Услуги
Документы
Вопрос - ответ
Новости

Общие вопросы
Вопросы завещания

Вопросы ренты

Рента
Слово «рента» появилось в нашей жизни относительно недавно — в 1996 году со вступлением в силу второй части Гражданского кодекса РФ. До этого государство разрешало нетрудоспособным гражданам продавать жилые дома с условием пожизненного содержания продавца. Сейчас подобные сделки называются рентой. Исчезли и ограничения: получателем ренты может быть любой человек, и под выплату ренты можно отдавать любое имущество.
По договору ренты получатель передает плательщику имущество в собственность, а плательщик обязуется в обмен на это выплачивать ренту в виде денежной суммы или предоставления средств на содержание в иной форме.
Передав имущество под выплату ренты, вы теряете право собственности на это имущество, но приобретаете право на получение денежных сумм, услуг, вещей. Получатель ренты не несет никаких обязанностей.
Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом. Если нет удостоверительной надписи, ваша сделка не имеет силы. Кроме того, когда по договору ренты передается недвижимое имущество (дом, квартира, земельный участок), необходима регистрация в учреждении юстиции.
Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.
У ренты есть несколько особенностей, о которых нужно знать до заключения договора. Одна из них — определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.
Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 180000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 100 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10лет (до его смерти). В сумме — 12000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена.
Под выплату ренты передана машина стоимостью 20000 рублей. Ежемесячный рентный платеж - 130 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме — 23400 рублей. Это на 3400 рублей больше стоимости машины.
Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.
Вторая особенность — отношения между плательщиком и получателем, которые носят длительный, стабильный и даже доверительный характер. С плательщиком ренты придется контактировать всю жизнь. Обычно договор ренты заключается между людьми, давно поддерживающими такие отношения (соседка покупает продукты, готовит, стирает для пенсионерки). Если будущий плательщик ренты — ваш родственник, вы должны быть готовы судиться с ним в случае неисполнения обязанностей. Если незнакомый человек — постарайтесь навести справки о его личных качествах и доходе. Нередко заключить договор ренты предлагают различные организации. Нужно узнать как можно больше об их деятельности, причем из объективных источников (органы власти и др.).
Имущество передается плательщику ренты за плату или бесплатно. Когда имущество передается за плату, у плательщика кроме обязанности по выплате ренты возникает обязанность уплатить определенную сумму.
Рента обременяет земельный участок, дом, квартиру или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Если плательщик ренты продал или подарил это имущество, новый собственник не вправе отказаться от выплаты ренты. Он несет ответственность вместе с предыдущим плательщиком.
Движимое имущество (машина, ценные бумаги, деньги и пр.) рента не обременяет. Обязанность по рентным платежам остается у плательщика независимо от того, есть у него имущество или он его продал.
При передаче квартиры или дома необходимо решить важный вопрос. Нередко получатель ренты остается жить в своей квартире или доме. Целесообразно записать в договор следующие условия:
• Получатель ренты имеет право на пожизненное пользование жилым помещением, переданным под выплату ренты.
• При переходе права собственности на жилое помещение другому лицу право пользования получателя ренты сохраняет силу для нового собственника.
Большое значение имеет обеспечение выполнения обязанностей плательщиком ренты. Если под выплату ренты передано недвижимое имущество, получатель ренты приобретает право залога на это имущество: за счет него может быть погашена задолженность плательщика.
Для договора, предусматривающего передачу движимого имущества, закон устанавливает обязательное условие: плательщик ренты обязан застраховать свою ответственность по договору или предоставить другие гарантии (залог, поручительство третьих лиц и прочие).
За просрочку платежей плательщик обязан вернуть сумму с процентами, размер которых оговаривается в договоре, а если не оговорен, то по ставке Центрального банка России.
Вообще рента имеет три разновидности: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
Получателями постоянной ренты могут быть любые граждане, независимо от возраста и трудоспособности, Закон разрешает быть получателями ренты и некоммерческим организациям (если это не противоречит целям их деятельности).
Постоянная рента может быть установлена в вашу пользу и другими лицами. Вы также имеете право передать имущество под выплату ренты в пользу других лиц. Необходимо учитывать, что договор не может быть расторгнут или изменен без согласия лица, в пользу которого он заключен.
Мать передает свою квартиру под выплату ренты для своей дочери. Без согласия дочери она не имеет права расторгать этот договор или изменять его условия. Дочь — полноправный участник рентных отношений.

Какое имущество можно передавать под выплату ренты?
Закон не устанавливает ограничений. Под выплату ренты можно передавать любое недвижимое и движимое имущество. Чаще всего передается недвижимость.

Срок постоянной ренты
Постоянная рента устанавливается бессрочно, без ограничения каким-либо периодом. Отношения между получателем и плательщиком ренты могут существовать бесконечно долго. Имущество, которое передали под выплату ренты, может быть уничтожено, могут быть забыты лица, которые заключали договор, но обязательство, как правило, сохраняется. Обязанность по выплате ренты передается по наследству (для граждан) и в порядке правопреемства (при реорганизации юридических лиц). Право на получение ренты также переходит по наследству.

В какой форме предоставляется содержание?
Это может быть денежная сумма, предоставление вещей (например, продуктов питания), выполнение работ (уход за огородом), оказание услуг (стирка белья, покупка продуктов). Закон разрешает и смешанную форму — деньгами и в натуре.
Минимальный размер содержания для постоянной ренты не предусмотрен.

Периодичность платежей
В договоре необходимо определить периодичность рентных платежей. Иначе вступают в силу положения Гражданского кодекса: платежи должны выплачиваться по окончании каждого календарного квартала (не позднее, чем в первый день следующего квартала).

Прекращение договора
Обязательство по выплате ренты может быть прекращено по обоюдному согласию получателя и плательщика. При этом необходимо определить порядок расторжения договора и решить некоторые вопросы: возвращается ли имущество, переданное под выплату ренты, компенсируются ли плательщику выплаченные суммы, будет ли компенсация получателю ренты и другие.
Договор постоянной ренты может быть прекращен прощением долга (когда получатель ренты добровольно отказывается от получения рентных выплат). Если рента была установлена в пользу получателя другим лицом (помните случай с мамой и дочкой?), то при отказе получателя (дочки) правом на получение ренты может воспользоваться тот, кто заключал договор (мама).
В случае, когда имущество, которое было передано за плату, повреждено или уничтожено, плательщик вправе требовать изменения условий выплаты ренты или прекращения обязательства. Когда имущество под выплату ренты передается бесплатно, повреждение и уничтожение имущества никак не влияют на обязанность плательщика: он продолжает выплачивать регулярные рентные платежи.
Плательщик может отказаться от дальнейшей выплаты ренты и выкупить ее. За три месяца до прекращения выплаты (в договоре можно предусмотреть и более длительный срок) плательщик должен в письменной форме предупредить о предстоящем выкупе.
Если вы не хотите, чтобы плательщик ренты выкупал ее, в договоре можно предусмотреть условие, запрещающее выкуп ренты при жизни получателя либо в течение иного срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора.
Получатель также имеет право потребовать выкупа ренты, если плательщик не платит больше года, нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (не застраховал свою ответственность, к примеру), признан неплатежеспособным или возникли обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что он не сможет больше платить. В договоре могут быть предусмотрены и другие условия, по которым получатель ренты имеет право требовать выкупа.
Цена, по которой выкупается рента, определяется договором.
Когда цена в договоре не определена, действуют положения Гражданского кодекса. Есть два варианта. Первый — имущество передано за плату. В этом случае рента выкупается по цене, равной сумме рентных выплат за один год.
В договоре предусмотрены ежемесячные рентные платежи по 100 рублей. Выкупная цена: 100 X 12 - 1200 рублей.
Второй вариант — имущество передано бесплатно. В выкупную цену включается сумма выплат за год, а также стоимость имущества.
Под выплату ренты была передана квартира стоимостью 300000 рублей. Рентные платежи составляют 100 рублей в месяц. Выкупная цена ренты составляет 300000 + 100 X 12 =301200 рублей.

Порядок выплаты выкупной цены (единовременно или в рассрочку) устанавливается договором.

Пожизненная рента
Получателем пожизненной ренты может быть любой гражданин или несколько граждан (супруги, дети, члены одной семьи).
Если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает это.
Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество.
Срок пожизненной ренты — срок жизни получателя. Если получателей несколько - срок жизни последнего получателя. Переход права на получение ренты к другим лицам исключается.
Содержание по договору пожизненной ренты может предоставляться только в форме денежной суммы. Законом установлен минимальный размер — не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц. Рентные выплаты индексируются вместе с минимальным размером оплаты труда.
Периодичность выплат может быть установлена в договоре. Если этого нет, то выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца.
Договор пожизненной ренты прекращается в случае смерти получателя, по соглашению сторон, прощением долга.
Договор может быть расторгнут по инициативе получателя. Основание — существенное нарушение обязательств плательщиком ренты (это может быть невыплата ренты в течение года). Получатель может требовать выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. цена указывается в договоре. Если этого в договоре нет — цена рассчитывается из суммы рентных платежей за год. Если имущество было передано бесплатно, получатель вправе требовать его возврата с зачетом стоимости имущества в выкупную цену.
У плательщика по договору пожизненной ренты нет права на выкуп. Случайная гибель или случайное повреждение имущества также не освобождают от обязательства по выплате пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением имеет много общего с договором пожизненной ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика с получателем. Это обусловлено тем, что в других видах ренты отношения сторон ограничиваются лишь периодической передачей денег, вещей и т.д. Личный контакт не обязателен. В договоре пожизненного содержания с иждивением по-другому. На плательщика возлагаются обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде. Как правило, получатель хорошо знает плательщика, доверяет ему. Замена плательщика на другое лицо может быть неприемлемой. Поэтому в законе есть условие, запрещающее продажу и другие операции с имуществом без предварительного согласия получателя ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением передается только недвижимое имущество.
Срок договора пожизненного содержания с иждивением — срок жизни получателя.
Рента по этому договору предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения жизненных потребностей (в жилище, питании, одежде, уходе). В законе есть примерный перечень обязанностей плательщика, в который также входит и оплата ритуальных услуг. Этот перечень не имеет обязательной силы для сторон, но есть смысл его придерживаться.
Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания на денежные выплаты в течение жизни получателя.
Гражданский кодекс устанавливает минимальную стоимость объема содержания — не менее двух минимальных зарплат в месяц.
Периодичность платежей законом не устанавливается. Это надо определить в договоре.
Случайная гибель или повреждение имущества не снимают обязанностей с плательщика ренты. Нет у него и права на выкуп.
А вот получатель вправе требовать возврата имущества (если оно было передано бесплатно) либо выплаты ему выкупной цены, которая определяется по правилам, установленным для постоянной ренты. Это в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств. При этом плательщик не вправе требовать компенсации своих расходов.
Обязанности плательщика прекращаются со смертью получателя. Возможно прекращение договора и по другим основаниям: прощение долга, соглашение сторон. Условия определяются сторонами самостоятельно.

наверх вопросы